Options en cas de divorce avec une hypothèque
Les divorces sont tout sauf simples. Et le fait d’avoir un prêt hypothécaire commun peut compliquer encore plus le processus.
Mais il existe des options hypothécaires éprouvées pour les couples en instance de divorce qui peuvent aider les deux parties. Ces options dépendent de facteurs tels que le montant de la valeur nette de la maison, la façon dont elle a été achetée et titrée, et le fait que l’une des personnes souhaite ou non conserver la maison.
Quelle que soit la complexité, il est possible de remédier à presque toutes les situations grâce à l’une des options ci-dessous.
Refinancer l’hypothèque actuelle
La solution la plus propre en cas de divorce pourrait être de refinancer le prêt hypothécaire existant et de ne laisser que le nom d’un seul conjoint sur le prêt.
Après la clôture du refinancement, seule la personne nommée sur le prêt hypothécaire sera responsable du paiement des mensualités. La personne dont le nom ne figure plus sur le prêt hypothécaire pourrait alors être retirée du titre de propriété de la maison.
Si nécessaire, un refinancement par encaissement pourrait payer la partie de l’équité qui est due au conjoint qui part.
Le refinancement dans un nouveau prêt hypothécaire pourrait être la solution la plus simple, mais elle ne fonctionne que si l’un des conjoints peut se qualifier pour le prêt par lui-même. L’admissibilité au prêt hypothécaire dépend de ce qui suit :
Le revenu de l’emprunteur
Il peut être plus difficile d’obtenir un prêt hypothécaire en tant que particulier qu’en tant que couple marié. Pourquoi ? Parce qu’un emprunteur célibataire gagne souvent moins d’argent qu’un couple.
Au cours du processus de souscription, le prêteur vérifiera le revenu de l’emprunteur célibataire et le comparera à ses dettes mensuelles, y compris les paiements minimums de la carte de crédit et les paiements de la voiture.
Si le revenu de l’emprunteur célibataire peut supporter le paiement du nouveau prêt hypothécaire, le refinancement est une option viable.
Le score de crédit de l’emprunteur
La personne qui refinance le prêt hypothécaire doit avoir un score de crédit suffisamment élevé pour être admissible. Vous pouvez consulter les exigences en matière de score de crédit pour le refinancement ici.
Si votre cote de crédit a baissé depuis que vous avez contracté le prêt hypothécaire actuel, vous ne pouvez plus prétendre à un refinancement. Vous pouvez être en mesure de surmonter un faible score de crédit avec un rescore rapide, mais le succès en utilisant cette méthode est loin d’être certain.
Souvent, la seule « solution » pour un faible pointage de crédit est de reconstruire l’historique de crédit, ce qui peut prendre des mois, un an ou même plus.
Crédit immobilier
Si vous avez acheté la maison récemment et versé un petit acompte – ou si vous avez déjà une deuxième hypothèque qui utilise la valeur nette de la maison – votre maison n’a peut-être pas assez de valeur nette pour un refinancement.
Les prêteurs veulent souvent voir au moins 3 % de fonds propres avant d’approuver un refinancement. La valeur nette mesure la partie de la valeur de la maison qui est déjà remboursée. Il s’agit de la valeur de votre maison moins le solde actuel de l’hypothèque.
Si l’équité est un défi pour vous, les options de prêt suivantes peuvent vous aider.
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Refinancement avec une faible valeur nette immobilière
Certains types de refinancement vous permettent de retirer le nom du conjoint de l’hypothèque initiale, malgré la faible valeur nette de la maison.
Refinancement FHA Streamline
Si vous avez déjà un prêt FHA sur la maison, vous pouvez utiliser le FHA Streamline Refinance pour retirer un emprunteur sans vérifier l’équité de la maison. Cependant, le conjoint restant doit montrer qu’il a effectué la totalité du paiement hypothécaire au cours des six derniers mois.
Un refinancement en ligne est idéal pour ceux qui sont séparés depuis au moins six mois. Mais ce n’est pas l’idéal si votre accord de règlement vous oblige à résoudre immédiatement la situation de votre prêt hypothécaire de divorce.
VA Streamline Refinance
Les emprunteurs éligibles au VA peuvent utiliser un refinancement VA Streamline pour retirer le nom du conjoint de l’hypothèque actuelle après un divorce. En général, le conjoint qui est un ancien combattant doit rester sur le prêt immobilier.
Seuls le personnel militaire et les anciens combattants peuvent utiliser les prêts VA. Donc, si la personne qui part est l’ancien combattant, le conjoint restant devra refinancer dans un autre type de prêt.
Si le conjoint restant est éligible pour un prêt VA, il peut également opter pour un prêt VA cash-out. Cette option permet aux propriétaires de contracter un nouveau prêt dont le montant peut atteindre 100 % de la valeur actuelle de leur maison. Cette caractéristique pourrait permettre au conjoint restant de payer la valeur nette de la maison du partenaire sortant, conformément au jugement de divorce.
USDA Streamline Refinance
Les prêts garantis par le ministère américain de l’agriculture, connus sous le nom de prêts USDA, peuvent également bénéficier d’un refinancement Streamline.
Tout comme les prêts VA et FHA, un refinancement Streamline USDA ne fonctionne que si vous avez déjà un prêt USDA. Les prêts USDA fonctionnent dans les zones rurales et suburbaines et uniquement pour les emprunteurs qui se situent dans les limites de revenus.
Refinancement conventionnel
Les prêts conventionnels n’offrent pas d’option de refinancement simplifié. Cependant, il est toujours possible de refinancer un prêt conventionnel avec une faible valeur nette immobilière.
Fannie Mae et Freddie Mac – les deux agences qui réglementent la plupart des prêts conventionnels – n’exigent que 3 % de fonds propres dans le logement pour le refinancement. Cela signifie que votre ratio prêt/valeur doit être de 97 % ou moins.
N’oubliez pas que ces règles peuvent varier selon le prêteur. Certains peuvent exiger un niveau de fonds propres plus élevé que le minimum fixé par Fannie et Freddie pour le refinancement. Par conséquent, si un faible niveau de fonds propres vous préoccupe, faites le tour de quelques prêteurs pour en trouver un qui soit plus indulgent.
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Options d’hypothèque en cas de divorce sans refinancement
Le refinancement offre une chance de repartir à zéro avec un nouveau prêt hypothécaire après un divorce. Mais si vous n’êtes pas admissible à un refinancement – ou si vous craignez que les taux hypothécaires actuels n’augmentent vos paiements mensuels – vous devrez trouver une autre solution.
Rachat de la part du conjoint dans la valeur nette de la maison
Dans de nombreux États, le tribunal répartit la valeur nette accumulée d’une maison entre les deux partenaires du divorce.
Mais à moins que vous ne disposiez déjà de suffisamment d’argent pour racheter la part de votre conjoint, vous devrez accéder à la valeur nette de la maison pour racheter la part de votre ex-conjoint.
Un prêt sur valeur nette immobilière peut généralement faire l’affaire. Vous n’aurez pas à refinancer la première hypothèque, donc si vous avez obtenu un taux d’intérêt avantageux pendant la pandémie, vous pouvez le garder.
Vous continuerez à effectuer votre paiement hypothécaire actuel et vous ajouterez un deuxième paiement mensuel pour rembourser le prêt sur valeur nette immobilière. Les frais de clôture sont faibles et ces prêts sont plus rapides et plus faciles à obtenir qu’un prêt hypothécaire principal.
Vendre la maison
La vente de la maison est une autre façon de partager les biens communs. Vous et votre conjoint conviendrez de mettre la maison sur le marché et de partager les profits lorsqu’elle sera vendue.
Vous devrez toujours déterminer qui paie l’hypothèque avant la conclusion de la vente, mais il s’agit d’un défi à court terme plutôt qu’à long terme.
C’est le dernier recours pour beaucoup de couples mariés car cela signifie que les deux conjoints doivent déménager. Et cela signifie qu’il faut encaisser un investissement immobilier. Si le marché immobilier de votre région s’est refroidi, vous pourriez perdre de l’argent.
Les fonds propres sont également importants lors de la vente. La vente d’une maison coûte généralement entre 7 et 10 % de sa valeur. Ce total comprend les frais d’agent, les taxes, l’assurance titre et les autres frais de clôture.
En d’autres termes, vous devrez peut-être vendre une maison à 330 000 € pour rentrer dans vos frais si vous devez 300 000 €. Sinon, vous devrez peut-être présenter un chèque à la clôture de la vente.
Si vous ne pouvez pas vendre votre maison ou refinancer votre prêt hypothécaire, il reste une autre option. Mais elle peut présenter de nouveaux risques.
Garder la maison et l’hypothèque
Si vous ne voulez pas ou ne pouvez pas vendre ou refinancer le domicile conjugal, votre autre choix est de garder le domicile et l’hypothèque intacts. Les deux parties resteraient sur le prêt existant et seraient responsables du paiement.
Vous devrez préciser dans l’accord de divorce qui fera les paiements hypothécaires chaque mois. Peut-être que votre ancien partenaire paiera l’hypothèque, même si c’est vous et vos enfants qui vivrez dans la maison.
Ou encore, le règlement du divorce pourrait exiger que vous et votre ex-conjoint payiez la moitié du prêt hypothécaire chaque mois.
Risque pour l’éligibilité future à un prêt immobilier
N’oubliez pas que le fait de laisser le nom de votre ex sur le prêt hypothécaire peut avoir une incidence sur sa capacité à acheter une nouvelle maison à l’avenir.
Le ratio dette/revenu (DTI) d’un emprunteur est crucial pour l’obtention d’un prêt hypothécaire. Lorsqu’un acheteur potentiel de maison est inscrit sur un autre prêt hypothécaire, cette dette apparaît dans son DTI et pourrait affecter la nouvelle demande de prêt.
Risque de paiements manqués
Cette situation peut également entraîner des paiements hypothécaires non effectués si votre ancien partenaire ne veut ou ne peut pas respecter le jugement de divorce.
Supposons que votre ex-conjoint soit censé payer l’hypothèque chaque mois, mais que votre nom reste sur le prêt. Si votre ex-partenaire manque un paiement, votre score FICO à trois chiffres sur votre rapport de crédit pourrait chuter de 100 points.
Dans le pire des cas, vous pourriez perdre la maison et sa valeur en raison d’une saisie.
Les deux partenaires sont toujours conjointement responsables
Lorsque votre nom reste sur le prêt, votre prêteur hypothécaire vous considère comme également responsable du paiement des mensualités.
Votre créancier hypothécaire ne rejettera pas les paiements en retard, même si votre avocat spécialisé dans le divorce a négocié la responsabilité de votre ex-conjoint dans l’accord de règlement.
Pour cette raison, un prêt hypothécaire partagé après un divorce peut ne fonctionner que dans les divorces à l’amiable.
Quelle que soit votre décision, protégez votre cote de crédit
Vous pouvez prendre des mesures pour vous protéger financièrement lorsqu’il s’agit d’un prêt hypothécaire après un divorce.
Les documents de divorce pourraient stipuler que votre ancien conjoint vivra dans la maison et demandera un refinancement à un moment donné. Lorsque le refinancement sera terminé, le nom de votre conjoint sera retiré de l’hypothèque.
Le règlement de votre divorce pourrait stipuler que votre ex-conjoint continuera à effectuer les paiements hypothécaires jusqu’à ce que le refinancement soit officiellement conclu, et que vous ne soyez plus responsable de l’hypothèque initiale.
Vous pourriez vous protéger davantage en demandant à votre avocat de divorce d’insérer une clause dans votre accord de règlement. Cette clause stipulerait que si votre ex-conjoint ne conclut pas le refinancement pendant une certaine période, la maison du conjoint dans laquelle vous avez vécu sera mise en vente.
Rappelez-vous, cependant, que peu importe ce que disent les documents de divorce, vous ne pouvez jamais vous protéger complètement des actions de votre ancien partenaire lorsqu’une hypothèque est en cause. Même si le règlement du divorce prévoit des pénalités, il n’y a aucune garantie que votre ex continuera à effectuer ces paiements.
Les couples en instance de divorce qui veulent l’option la plus sûre pour toutes les parties peuvent vouloir vendre la maison ou refinancer l’hypothèque.
FAQ « Prêt hypothécaire en cas de divorce
Le règlement du divorce devrait fixer la date limite pour le refinancement. Lorsque vous négociez les détails de votre divorce, assurez-vous que le délai de refinancement est raisonnable. Certains règlements prévoient la vente de la maison si elle n’est pas refinancée à temps.
Si l’un des conjoints veut rester dans la maison en tant que résidence principale, mais qu’il n’est pas admissible à un refinancement, il peut vouloir obtenir une aide financière telle qu’une pension alimentaire ou une pension pour enfants (lorsque des enfants sont concernés). Cependant, ce type d’arrangement peut être risqué. Lorsqu’un ex-conjoint ne verse pas la pension alimentaire convenue, le créancier hypothécaire est toujours responsable du paiement des mensualités.
Même si vous et votre partenaire parvenez à un accord à l’amiable, la plupart des prêteurs hypothécaires exigeront l’établissement d’un nouveau prêt. Cela signifie généralement un refinancement afin que le nouveau prêt soit légalement au nom d’une seule personne.
Un acte de renonciation vous permet de retirer le nom d’une personne d’un acte en transférant la propriété d’une partie à une autre. Ce transfert de propriété est également appelé acte de cession rapide car il s’agit généralement d’une méthode rapide et facile. Cependant, tout type de transfert d’acte n’affecte que la propriété – il ne changera pas le nom de la personne qui figure sur l’hypothèque.
Peut-être. Plusieurs États – dont la Californie, Washington, le Texas et l’Arizona – sont connus comme des États de « communauté de biens ». Dans ces États, les biens acquis pendant le mariage appartiennent aux deux conjoints. Votre avocat spécialisé dans le divorce connaîtra les nuances de la législation de votre État.
Beaucoup de gens ne veulent pas parler d’un divorce en cours, mais il est important d’informer votre prêteur pour protéger le bien-être financier de chacun. Compter sur un ex-conjoint pour qu’il s’acquitte de sa part du paiement de l’hypothèque est une décision risquée qui pourrait avoir un impact négatif sur les scores de crédit, voire pire.
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Quels sont les taux de refinancement actuels ?
Le divorce est compliqué, mais il ne doit pas nécessairement mettre un terme à vos objectifs d’accession à la propriété.
Le refinancement est souvent le meilleur moyen de retirer le nom de l’ex-conjoint de l’hypothèque. Un refinancement peut également générer des liquidités pour rembourser la part de l’équité de votre ex, si nécessaire.
Les taux de refinancement ont augmenté cette année, mais ils varient selon l’emprunteur et le type de prêt. Voyez quel type d’accord vous pouvez obtenir en demandant une pré-approbation.
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