Le régime juridique de la copropriété permet la répartition de la propriété d’un immeuble à appartements entre plusieurs personnes, appelées copropriétaires.
Ce système fixe les règles de fonctionnement de cette petite communauté, afin que celle-ci soit vécue sereinement.
Le système de copropriété
La quasi-totalité des appartements sont soumis au régime de la copropriété, qui s’applique à tous les copropriétaires et à leurs locataires.
Dans certains cas particuliers, les maisons peuvent être soumises à ce régime légal, ainsi que les locaux commerciaux ou professionnels.
Quel que soit le bien en copropriété, il comporte toujours deux éléments juridiquement indissociables :
– espaces privatifs (chambres du logement par exemple)
– une quotité, exprimée en pourcentage (le plus souvent en millièmes) des parties communes (espaces verts, ascenseurs, chaufferie, etc.).
Ces deux éléments, parties privatives et partie commune de partage, constituent un lot indissociable.
La loi fixe des règles impératives pour l’utilisation et la gestion des immeubles, qui sont soumis au régime légal de la copropriété.
Règles de copropriété
Ces règles sont mentionnées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations générales sur l’immeuble et sur la destination des parties privatives de votre terrain. Par conséquent, vous devez respecter cela.
Exemple : vous habitez un immeuble à usage exclusif d’habitation, l’exercice d’une activité y sera interdit. Il peut être toléré d’exercer une profession libérale. Il est donc nécessaire de consulter le règlement de copropriété pour en savoir plus à ce sujet. Toutefois, la simple domiciliation administrative du siège social d’une entreprise individuelle en zone d’habitation est théoriquement autorisée, principalement si l’activité se déroule à l’extérieur. Pour une société, il est également possible d’établir la domiciliation au domicile de son représentant légal, mais uniquement au domicile du dirigeant (PDG ou gérant par exemple), mais jamais de l’associé.
Si une disposition contractuelle ou législative refuse la domiciliation du siège social d’une personne morale au domicile de son dirigeant, cette domiciliation reste possible pendant une durée maximale de 5 ans. Le gérant doit préciser le caractère temporaire de sa domiciliation lors de son inscription et en informer le propriétaire des lieux, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Attention : cependant la domiciliation au domicile personnel n’autorise pas l’exercice de l’activité, la réception de biens ou de clientèle, et n’entraîne aucun changement d’usage des lieux, ni application du statut de bail commercial.
Même s’il existe des similitudes entre les règlements de copropriété, vous devez être attentif aux éventuelles particularités de votre cas. Cela inclut toutes les restrictions d’utilisation de vos lots de copropriété et vous protège donc contre tout abus des autres copropriétaires.
Mise à jour du règlement de copropriété
Afin d’aligner le règlement de copropriété, parfois ancien, sur les dispositions législatives et réglementaires apparues depuis son établissement, l’assemblée générale peut procéder à des aménagements, votés à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentée (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). La publication de ces modifications auprès du Service du Cadastre s’effectue au droit d’enregistrement fixé (et non au droit proportionnel).
Ces adaptations peuvent permettre de supprimer d’éventuelles clauses contraires à la réglementation ou au contraire d’inclure des clauses impératives non présentes.
Parmi les évolutions législatives récentes, on notera principalement la loi d’accès au logement et d’urbanisme rénové (dite loi ALUR) du 24 mars 2014 qui crée principalement un nouveau régime de gouvernance, pour les petites copropriétés et vise à faciliter la gestion et la décision -prise par les copropriétaires.
Syndicat de copropriété
La communauté formée par tous les copropriétaires d’un même immeuble s’appelle le syndicat des copropriétaires.
Ce syndicat a la même capacité juridique qu’une société.
Ce syndic de copropriété a la même capacité juridique qu’une société.
Celle-ci doit se réunir chaque année et cette assemblée est connue sous le nom d’assemblée générale des copropriétaires. Il a pour objet de donner un avis sur les comptes de l’année écoulée, sur le quitus à donner au syndic, sur le budget prévisionnel de l’année à venir, c’est-à-dire le montant de la provision trimestrielle des dépenses à versées, provision pour fonds de travaux depuis janvier 2017 (sauf pour les constructions neuves et les copropriétés de moins de 10 lots), renouveler le syndic dans ses fonctions ou en choisir un nouveau, élire les membres du conseil syndical, au niveau de concertation pour le conseil syndical et de mise en concurrence entre entreprises, pour voter les travaux nécessaires, pour entretenir les parties communes, etc.
Selon la nature des décisions à prendre, la loi fixe différentes règles de majorité pour l’assemblée générale et impose même l’unanimité pour les décisions les plus graves.
Pour exécuter les décisions de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires est doté par la loi de deux organes :
– le syndicat (professionnel ou bénévole)
– le conseil syndical (composé de copropriétaires élus) chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion.
Le syndicat des copropriétaires est autorisé à faire appliquer et modifier le règlement de copropriété, soit lorsque la loi change, soit lorsqu’un copropriétaire le demande.
Par exemple : Si vous souhaitez diviser votre lot de copropriété en deux ou si vous souhaitez réunir deux lots en un seul, le règlement de copropriété devra être modifié par acte notarié. N’hésitez pas à consulter votre notaire, pour connaître la procédure à suivre et être en conformité avec la législation en vigueur.
Dans certains cas, notamment si vos travaux concernent des parties communes (perçage d’un mur porteur par exemple) ou impactent l’harmonie générale de l’immeuble (fermeture d’un balcon par exemple), un accord de l’assemblée générale sera nécessaire et votre demande de l’autorisation doit être transmise au syndic, afin qu’il puisse l’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine réunion.
A noter qu’en théorie il n’y en a qu’un par an et vous ne pouvez effectuer vos travaux qu’après y avoir été autorisé. Dans certains cas (division d’un lot par exemple), l’intervention d’un géomètre-expert sera nécessaire ainsi qu’un acte notarié qui modifie le règlement de copropriété établi. Faites évaluer par votre notaire le coût total de la modification que vous envisagez sur demande, avant de commencer les travaux.